清代“八旗制度”以严密的组织形式，实现了旗人社会的兵民合一。旗人的一切生活待遇，都在八旗制度下获得，住房也不例外。
一、按官阶高低分配相应住房
旗人住宅的出现，与八旗制度有着密不可分的关系。清顺治入关后，八旗精锐集中驻守北京，朝廷为数十万进京的八旗兵民提供禄米、俸银、住宅、田产。经过“圈地”和对汉人的驱赶，清廷控制了北京内城和西北郊区的大片田宅，形成“满汉分城”的局面。
据顺治年间八旗“定甲八万”的说法，按最低配额每人2间计，清初圈占内城房屋约为16万间。除王公贵族入住明代勋戚留下的宅院外，其他人等按照官阶高低，确定相应的住房待遇标准，即“一品官给房二十间，二品官给房十五间，三品官给房十二间，四品官给房十间，五品官给房七间，六品、七品官给房四间，八品官给房三间，拨什库（领催）摆牙喇（护军）披甲给房二间”。所有旗民一律按照八旗驻防方位在内城分区居住，即“镶黄，安定门内；正黄，德胜门内；正白，东直门内；镶白，朝阳门内；正红，西直门内；镶红，阜成门内；正蓝，崇文门内；镶蓝，宣武门内。”郊区圆明园等皇家园林周边，还建有大量旗营房，供健锐营、圆明园护军营、火器营（合称“外三营”）兵民居住，兼有护卫皇家园林的功能。外火器营住房一律青砖盖瓦，平房朝阳，方砖铺地，院墙以西山特产虎皮石砌成，都有前大后小的院子。护军营在内城分方位驻扎，房屋有四合院式，也有三合房或排房。旗人住宅大多为官方筹资兴建，由以四大厂商（兴、隆、广、丰）为代表的京城木厂承建。到17世纪末，迁入内城的旗人增多，旗人家庭人口膨胀，原有住房已不敷分配。康熙三十五年（1695年），清廷特“于城之外，按各旗方位，每旗各造屋二千间”，总共造房1.6万间。分别在安定门外、朝阳门外、崇文门外、东便门外、阜成门外，统称“营房”。例如，在朝外大街，路北“北营房”属正白旗，路南“南营房”属镶白旗。
不过，据《八旗营房租户应守规则》规定：“每年如有修理之处，应归该租户自行办理，本部概不发款协济。”即官方不负责维护和保养。
二、禁止买卖官宅私宅
旗人住宅的房源来自官方，由国家通过左右翼统领衙门统一调拨，无偿分配给旗人兵民。国家拥有产权，旗人只有居住权，既不能随意处置旗人住宅，也不能购买外城汉人的私宅。顺治七年（1650年），清廷颁布法令：“民间土地房屋，禁止满洲置买。”顺治十八年（1661年），清廷颁令强调，如有旗人购买民间私宅，所买房屋“尽行入官”，“买者卖者，一并治罪”。显然，旗人住宅体制并非单纯的社会福利，而是从制度上将旗人禁锢在旗籍，世代当兵，使其所居住的房屋与清代北京城区原始的房地产市场脱钩。此外，清廷以征收契税的方式，承认外城居民的住房私有权，允其自由交易。这样，在北京的内城和外城，就形成了住宅国有、私有并存，旗人保障、汉人不保障的双重模式。
然而，旗人住宅的私有化不可避免。清初以来的社会现实促使了旗人住宅私有化进程的起步。其一，入关以后，旗人逐渐将住宅、田产纳入“私产”观念的范畴。其二，长期的和平生活，导致少数旗人飞黄腾达，多数旗人缺乏立功得赏的机会，贫富差距日益悬殊，加之不少旗人没有一技之长，只能坐吃俸禄，一旦家道中落、遭遇天灾或子孙分家，难免陷于破产境地，不得不私自出卖出典田宅，以求果腹。其三，盛世滋生人丁，官府房源有限，势必造成住房紧张。此外，由于旗人住宅为国有财产，国家拥有最终处置权，因此在清初兴建和扩建勋戚宅邸的时候，不可避免地要征用或拆毁周围的一批普通旗人的住宅。连康熙帝都不得不承认，“汉军旗人住关厢者甚多，向以为禁，似乎不当。今皆令其内城居住，则汉军富者一人得住数家之房，将使满洲贫者不得住房。此事应著再议，尔等另拟票签来看”，“八旗大臣、庶官、富家，每造房舍，辄兼数十贫人之产”。旗人住宅的强弱兼并，导致众多无房旗人的出现。这也是推动旗人住宅私有化的重要因素。
在旗人住宅短缺，无房旗人日增，国家无力分配的情况下，康熙二十年（1681年）八月，朝廷不得不允许“汉军有职无职人员愿在关厢居住者，听其居住；满洲、蒙古内年老有意休致官员，愿在关厢居住者，亦听其居妆。这实际上结束了满汉分城居住的制度禁锢，客观上默认了旗人购置外城和城郊汉民住宅的合法性。康熙九年（1670年），朝廷做出政策调整：“官员、甲兵地亩，不许越旗交易；其甲兵本身种地，不许全卖。”这从制度上打开了旗人住宅合法交易的缺口，变相承认了旗人对其田宅的部分所有权。这类房屋，主要集中在德胜门外关厢、东直门外关厢、朝阳门外关厢、广渠门外关厢、广安门外关厢、西直门外关厢。
三、住宅所有权的私有化和市场化
“旗民交产”，即旗人与汉人相互交易住宅所有权。18至19世纪，旗人生计开销逐渐成为清廷挥之不去的财政包袱。直至道光五年（1825年），朝廷出台“准许旗人自谋生计”政策，不仅促成了对百万旗人在户籍和人身自由上的制度性松绑，而且为“旗民交产”的逐步合法化创造了历史性机遇。
咸丰二年（1852年），发布上谕，“嗣后坐落顺天、直隶等处旗地，无论老圈自置，亦无论京旗屯居及何项民人，具准互相买卖，照例税契升科。其从前已卖之田，业主售主，均免治罪”。其后几经争议，至光绪三十三年（1907年），清廷重申咸丰二年准许“旗民交产”政策有效。至此，旗人住宅实现了真正的所有权私有化和市场化。
旗人住宅的私有化及其衰亡，给北京城带来的最大变化，就是内城、外城隔绝状态的解除。出于改善生活的考虑，大批汉民进入内城，购置旗人住宅定居：出于为稻粮谋的考虑，不少旗人放弃内城的老宅，到外城购置或租赁住房，过起紧张、朴素、贫困的生活。内外城界限的消失，满汉居民杂居局面的形成，有助于改善北京城市经济发展结构和拓展城市发展空间。旗人住宅的兴衰，在某种程度上对北京的城市建设和发展，产生了深刻影响。
四、百年后旗人四合院房产变化情况
1912年清王朝覆灭后，由清内务府管理旗人房产的机构和制度全盘土崩瓦解。旗人四合院房产管理处于真空状态下，即等同于旗人房产全部私有化，包括皇宫贵族、重臣官僚、营盘都统的办公和居住的王府、官邸、衙门在内，大部分均由占有者随意买卖。下层旗人住房则全部变成个人私产，任由处置与交易。经过三十多年的变化，在北京内城房产1949年年初总面积1900万平方米中，90%以上掌握在汉人名下了。
在1949年至1989年间，北京内城房产几乎百分之百在国营房屋管理部门的控制之下。由于政府投入维修资金有限，加之统一制定的低廉租金难以为继，北京内城原旗人房产到了百年后，基本成为危房，主要原因是旗人房产均为砖木结构所致。
从1989年起，北京城开始进行大规模的危房改造工程。危房改造的对象主要是沿着现二环路内外侧约500米范围内的所有平房区域，其中80%左右是百年前旗人房产。举例说明如下：
东城区自1995年至2006年开发的主要六片危改区均属于旧日旗人居住区。分别是：安定门内交道口东片、东直门内民安片、东直门外关厢片、十条内海运仓片、朝阳门内危改区和建国门内危改区。
西城区自1988年至2008年开发的主要七片危改区也属于旧日旗人居住区，包括：德胜门外关厢地区、西直门内桃园地区、西直门内官园地区、西直门外关厢地区、阜成门外营盘区、复兴门内金融街地区和复兴门内闹市口地区。
宣武区自1984年至2004年开发的主要四片危改区属于旧日旗人汉人混住区，包括：西便门内真武庙地区、西便门外营房地区、广安门外关厢地区和宣武门外危改区。
崇文区自1989年至2008年开发的主要三片危改区则属于旧日旗人汉人混住区，包括：崇文门外危改区、崇文门外营房区和崇文门外花市地区。
此外，海淀区自1994年开始至今，已经基本完成了对海淀区三个清代营盘地区的危房改造工程。它们是：蓝靛厂外火器营、圆明园八旗护卫营和西山锐建营。
总而言之，自1644年开始形成的旧日北京城旗人房产，现在仅存在北京内城的十几片历史文化保护区内。它们是：南锣鼓巷、北锣鼓巷、东四三条至九条、张自忠路南北两侧、东单北大街东西两侧、南池子地区、北池子北河沿地区、西四头条至八条、白塔寺地区，以及北京皇城保护区等。